الخبير ريت

الخبير ريت

Alkhabeer REIT

صندوق استثمار عقاري متداول عام مقفل ومتوافق مع ضوابط الهيئة الشرعية تم إنشاؤه بموجب الأنظمة واللوائح المعمول بها في المملكة العربية السعودية ويخضع للوائح وتعليمات هيئة السوق المالية، يستهدف الصندوق تحقيق عوائد إيجارية مستمرة وتوزيعات نقدية دورية يتم توزيعها بشكل ربع سنوي.

الفيديو التعريفي

رابط الاشتراك

للاشتراك في الطرح الإضافي لصندوق الخبير ريت، اضغط هنا

ملخص الصندوق

 

تفاصيل الصندوق عند الطرح الأولي
عدد وحدات الصندوق 66,442,386 وحدة
رأس مال الصندوق (بالقيمة الإسمية) 664,423,860 ر.س.
إجمالي قيمة أصول الصندوق (حسب آخر قوائم مالية بتاريخ 31 ديسمبر 2019م)   984,713,814ر.س.

 

تفاصيل الطرح الإضافي المستهدف
عدد الوحدات الإضافية المطروحة 36,528,627 وحدة
عدد الوحدات الإضافية المطروحة مقابل اشتراكات عينية 32,732,950 وحدة
عدد الوحدات الإضافية المطروحة مقابل اشتراكات نقدية 3,795,677 وحدة
سعر الاشتراك المستهدف (سعر الطرح المستهدف للوحدة) (تم تقريبها لمنزلتين عشريتين) 8.91 ر.س.
القيمة الإجمالية للاشتراك (إجمالي قيمة الوحدات الإضافية بسعر الاشتراك المستهدف) 325,302,022 ر.س.
القيمة الإسمية للوحدة 10.00 ر.س.
قيمة الزيادة في رأس المال (بالقيمة الإسمية) 365,286,270 ر.س.
قيمة الزيادة المستهدفة في إجمالي قيمة أصول الصندوق 722,802,022 ر.س.

 

تفاصيل الصندوق بعد زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق
عدد وحدات الصندوق المستهدف بعد الطرح الإضافي 102,971,013 وحدة
رأس مال الصندوق المستهدف بعد الطرح الإضافي (بالقيمة الإسمية) 1,029,710,130 ر.س.
إجمالي قيمة أصول الصندوق المستهدف بعد الطرح الإضافي 1,707,515,836 ر.س.

 

المعلومات الأساسية للطرح الإضافي

الحد الأدنى والأعلى للاشتراك النقدي الحد الأدنى للاشتراك النقدي في الصندوق 500 ريال سعودي، ولا يوجد حد أعلى للاشتراك.
التمويل حصل الصندوق من مصرف الراجحي على تسهيلات ائتمانية متوافقة مع ضوابط الهيئة الشرعية مدتها خمس سنوات (من 12 فبراير 2019م) بمبلغ 340,000,000 ريال سعودي، وذلك لتمويل الاستحواذ على الأصول العقارية المبدئية.

 

 

وسيحصل الصندوق على زيادة في التسهيلات الائتمانية الممنوحة من مصرف الراجحي بنفس شروط الاتفاقية السابقة ليصل إجمالي التسهيلات الائتمانية الى 1,000 مليون ريال سعودي وسوف يتم استخدام مبلغ 397,500,000 ريال سعودي من إجمالي التسهيلات الممنوحة، وذلك لتمويل الاستحواذ على الأصول العقارية الجديدة. وسيقوم مدير الصندوق برهن العقارات الخاصة بالصندوق بما يتماشى مع شروط اتفاقية التسهيلات الائتمانية والأنظمة ذات الصلة.

 

وبذلك سيكون إجمالي مبلغ التمويل المسحوب 737,500,000 ريال سعودي ونسبة إجمالي التمويل المتحصل عليه 43.19% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق بعد زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق بحسب آخر قوائم مالية مدققة (بتاريخ 31 ديسمبر 2019م). أما المبلغ المتبقي من التسهيلات وقدره 262,500,000 ريال سعودي فمن الممكن استخدامه مستقبلياً لتمويل الاستحواذ على أصول عقارية جديدة.

 

ويجوز لمدير الصندوق الحصول على تمويل آخر أو الدخول في اتفاقيات تحوط لتثبيت سعر السايبور في حال قرر الصندوق تثبيت سعر السايبور للتسهيلات بما هو متوافق مع ضوابط الهيئة الشرعية بعد إدراج الصندوق في السوق المالية السعودية، بحيث لا تتجاوز نسبة إجمالي التمويل المتحصل عليه عن 50% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وقت الحصول على التمويل بحسب آخر قوائم مالية مدققة. ويعتمد المبلغ المتحصل عليه فعلياً على (أ) اعتبارات خاصة بترتيب التمويل المتحصل عليه؛ و(ب) ظروف السوق السائدة. وتكون شروط أي تمويل على أساس عدم وجود حق بالرجوع على مالكي الوحدات في الصندوق.

رسوم الاشتراك رسوم الاشتراك معفاة خلال فترة الطرح الأولي للصندوق. ويحق لمدير الصندوق الحصول على رسم اشتراك (رسم الاشتراك) بنسبة 2٪ من مبالغ الاشتراك النقدية المدفوعة والمخصصة في حال أي طروحات مستقبلية لزيادة رأس مال الصندوق ويتم خصم رسوم الاشتراك هذه عند استلام مبلغ الاشتراك النقدي وسداده لمدير الصندوق، وذلك علاوة على مبلغ الاشتراك. وعليه، تنطبق رسوم الاشتراك على المشتركين بشكل نقدي في الطرح الإضافي للصندوق. ولا تنطبق على مالكي الوحدات الحاليين كما في تاريخ اجتماع مالكي الوحدات للتصويت على قرار زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق والتغييرات الأساسية في شروط والأحكام.

 

المزايا التنافسية للصندوق

7.76 عائد مستهدف سنوياً يبلغ العائد الصافي المستهدف إلى رأس مال الصندوق للعام الأول بعد الطرح الإضافي 7.76 % من القيمة الإسمية للوحدة والتي تساوي 10 ريال سعودي، وبما يعادل 8.72% من سعر الاشتراك المستهدف للوحدة عند الطرح الإضافي والذي يساوي 8.91 ريال سعودي.

وهو ما يعتبر من العوائد المرتفعة مقارنةً بصناديق الريت المطروحة في السوق السعودية (تداول).

العوائد الإيجارية قابلة للزيادة يوجد فرص لنمو العوائد الإيجارية لبعض الأصول العقارية. وبالإضافة إلى ذلك، نسبة التأجير تساوي 100 % لجميع العقارات باستثناء عقار مجمع الملقا السكني حيث تساوي 49%.  وعليه، فإن العائد الصافي قابل للزيادة في حال تم تأجير 100% من جميع الأصول العقارية.
سياسة توزيعات الأرباح يهدف الصندوق إلى توزيع أرباح نقدية ربع سنوية. ولن تقل عدد مرات التوزيع عن مرة واحدة سنوياً. علماً بأنه لن تقل التوزيعات عن 90% من صافي أرباح الصندوق السنوية.
استثمارات مالكي العقارات يستثمر بائعو الأصول العقارية الجديدة في الصندوق. وذلك مما يؤكد ثقة بائعو العقارات في أداء عقاراتهم ويعزز تلاقي المصالح مع الصندوق. ويوجد فترة حظر على تداول وحداتهم الاستثمارية في الصندوق (لمدة سنة) في حال كان عدد الوحدات المشترك بها بشكل عيني يساوي أو أكثر من 5% من إجمالي عدد وحدات.
استثمارات مدير الصندوق يمتلك مدير الصندوق (كما في 16 / 6/ 2020 م) 1,363,560 وحدة في الصندوق ومن المحتمل أن يشترك في الطرح الإضافي. وذلك مما يعزز تطابق مصالح مالكي الوحدات مع مدير الصندوق.
ربط رسوم الإدارة مع الإيجارات يتم احتساب رسوم إدارة الصندوق كنسبة من الإيجارات المحصلة، وذلك لتعزيز تلاقي مصالح مدير الصندوق مع مستثمريه على المدى الطويل. كما تم وضع حد أعلى لرسوم الإدارة بنسبة 0.75% من صافي قيمة أصول الصندوق.
محفظة أصول متنوعة من حيث التطوير الأصول العقارية الحالية: 6 أصول عقارية مطورة و1 قيد الإنشاء.

الأصول العقارية الجديدة: 2 أصول عقارية مطورة و1 قيد الإنشاء.

وبذلك، يكون الإجمالي 8 أصول عقارية مطورة و2 قيد الإنشاء.

محفظة أصول متنوعة من حيث الموقع تقع الأصول العقارية في مواقع استراتيجية في كل من مدينة جدة والرياض وتبوك.
محفظة أصول متنوعة من حيث القطاع تتوزع الأصول العقارية في كل من قطاعات التجزئة والمكاتب الإدارية والقطاع السكني والتعليمي.
اعتماد أساليب تقييم معتمدة تم تقييم العقارات من قِبَل شركات مرخصة من قِبَل هيئة المقيمين المعتمدين (تقييم( باستخدام طرق احتساب التدفقات النقدية.
الاستحواذ على الأصول العقارية الحالية
والجديدة بأقل من قيمتها التقديرية
بلغت قيمة الاستحواذ على الأصول العقارية الحالية 960.3 مليون ريال سعودي مقابل متوسط قيمة تقديرية للعقارات )بحسب آخر تقارير تثمين قبل الاستحواذ) بواقع 1,001 مليون ريال سعودي.

تبلغ قيمة الاستحواذ على الأصول العقارية الجديدة 689 مليون ريال سعودي مقابل متوسط قيمة تقديرية للعقارات )بحسب آخر تقارير تثمين قبل الاستحواذ) بواقع 726 مليون ريال سعودي.

هيكلية الاستحواذ المتميزة يسعى الصندوق إلى إيجاد التوازن السليم بين استخدام رأس المال والاشتراكات العينية والتمويل لهيكلة صفقات الاستحواذ الجديدة. إذ أن الاشتراكات العينية تحافظ على توحيد المصالح مع البائعين، كما أنها تتيح التخفيف من حجم المشاركة الرأسمالية المطلوبة من مستثمرين آخرين. وبالإضافة إلى ذلك، يستطيع الصندوق حالياً الحصول على تمويل متوافق مع ضوابط الهيئة الشرعية بهامش ربح جذاب، ما يؤدي إلى خفض تكلفة التمويل وبالتالي تحسين العائد الإجمالي للصندوق.
زيادة التدفقات النقدية سوف يتم استخدام متحصلات الطرح الإضافي للاستحواذ على المزيد من الأصول المدرة للدخل ذات الجودة العالية. وسوف تحقق صفقات الاستحواذ الجديدة هذه تدفقات نقدية إضافية مستقرة للصندوق على مدى السنوات القادمة، وبالتالي سوف تسهم في تحسين تدفقات الصندوق النقدية. ويقدّر إجمالي قيمة الإيجار السنوي الإضافي الناتج عن صفقات الاستحواذ الجديدة بما مجموعه 52.5 مليون ريال سعودي.
استدامة توزيعات الأرباح الدورية يهدف الصندوق إلى توزيع أرباح دورية على مالكي الوحدات. وسوف تؤدي الزيادة في حجم الأصول المتنوعة إلى زيادة إجمالي تدفقات الصندوق النقدية والتخفيف من مخاطر تركيز مصادر الدخل، وبالتالي سوف تتحسن قدرة الصندوق على سداد توزيعات أرباح مستقرة ومستدامة بما يتوافق مع سياسة توزيعات أرباحه.
جودة وموثوقية عقود الإيجار إن الأصول التي استحوذ عليها الصندوق مؤجرة لشركات مرموقة، منهم كيانات مرتبطة بالحكومة وجامعات خاصة. فمن المرجح أن يستمر هؤلاء المستأجرون في الوفاء بالتزاماتهم بمقتضى عقود إيجارهم في جميع مراحل دورة السوق، ما يحقق للصندوق ميزة الحصول على دخل مستدام ومستقر.
جودة وموثوقية عقود الإيجار كضمان لسداد القيم الإيجارية للأصول، فقد تم توقيع عدد 232 سند لأمر بقيمة 1,316 مليون ريال سعودي كضمان للدفعات الإيجارية.
تنوع قاعدة المستأجرين قاعدة مستأجرين متنوعة تشتمل على مستأجرين من كل من القطاع الحكومي والقطاع الخاص متمثلاً في العديد من الشركات المرموقة.
طول فترات الإيجار يبلغ متوسط الفترة الإيجارية المتبقية للعقارات المملوكة للصندوق 10 سنوات تقريباً.

 

نبذة عن أصول الصندوق

الرقم اسم العقار القطاع العقاري المدينة حالة

التطوير

الملكية /

المنفعة

مساحات البناء (متر مربع) نسبة التأجير
الأصول العقارية المبدئية 1 مجمع الملقا
السكني
سكني الرياض مطور ملكية حرة 41,361 49 %
2 جالري مول تجزئة تبوك قيد الإنشاء حق انتفاع 43,625 100 %
3 مركز بلازو تجزئة الرياض مطور ملكية حرة 5,819 100 %
4 مركز “هوم وركس” تجزئة الرياض مطور ملكية حرة 9,181 100 %
5 مركز “أهلا كورت” تجزئة جدة مطور ملكية حرة 2,758 100 %
6 مركز “بن2” التجاري متعدد الاستخدامات

(تجزئة/مكتبي)

جدة مطور ملكية حرة 21,305 100 %
7 مركز “النخبة” التجاري متعدد الاستخدامات

(تجزئة/مكتبي)

جدة مطور ملكية حرة 15,712 100 %
الأصول العقارية

الإضافية

8 برج اليجانس مكتبي الرياض مطور ملكية حرة 58,279 100 %
9 كليات الفارابي تعليمي الرياض مطور ملكية حرة 44,113 100 %
10 المبنى التدريبي
لكليات الفارابي
تعليمي الرياض قيد الإنشاء ملكية حرة 48,771 100 %
الإجمالي 4 تجزئة

2 متعدد

الاستخدامات

1 سكني

1 مكتبي

2 تعليمي

3 جدة

6 الرياض

1 تبوك

8 مطور

2 قيد

الإنشاء

9 ملكية حرة

1 حق انتفاع

290,924 100 %
باستثناء عقار مجمع الملقا السكني 49%

1 مساحات البناء حسب رخصة البناء

2 بدون احتساب رسوم السعي والاستحواذ

3 تم احتساب قيمة الإيجار السنوي للسنة الأولى بداية من تاريخ 1 يناير 2020م بناءً على العقود المبرمة

4 نسبة الإشغال كما في 1 يناير 2020م

5 نسبة 49% تمثل نسبة التأجير لثمانية مباني من ثمانية عشر مؤجرة (8/ 18) بالكامل بالإضافة إلى 12 وحدة سكنية من العشر مباني الأخرى.

مخاطر الاستثمار

يترتب الاستثمار في الصندوق على مستوى مخاطر عالي. يتضمن البند (6) من الشروط والأحكام أمثلة على هذه المخاطر، والتي يجب على المستثمر المحتمل أن يدرسها بعناية قبل اتخاذ قرار الاستثمار في الصندوق.

الشروط والأحكام

للاطلاع على الشروط والأحكام الخاصة بصندوق الخبير ريت لعام 2019م، يرجى الضغط هنا.

للاطلاع على الشروط والأحكام الخاصة بالطرح الإضافي لصندوق الخبير ريت (المعدلة)، يرجى الضغط هنا.

نموذج الاشتراك

للاطلاع على نموذج الاشتراك الخاص بالطرح الإضافي لصندوق الخبير ريت، اضغط هنا.

ملخص الحقائق

للاطلاع على ملخص الحقائق الخاص بالطرح الإضافي لصندوق الخبير ريت، اضغط هنا.

الملخص التنفيذي

للاطلاع على الملخص التنفيذي الخاص بالطرح الإضافي لصندوق الخبير ريت (المحدّث)، اضغط هنا.

التقرير السنوي

للاطلاع على التقرير السنوي للسنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر2019م، اضغط هنا.

تقارير التقييم لأصول الصندوق

مركز أهلا كورت

مركز بن2

مركز النخبة التجاري

هوم وركس

مجمع الملقى السكني

مركز بلازو

جاليري مول

العقارات محل الاستحواذ للطرح الإضافي

برج اليجانس

التقييم الأول

التفييم الثاني

 

كليات الفارابي

التقييم الأول

التفييم الثاني

 

المبنى التدريبي لكليات الفارابي

التقييم الأول

التفييم الثاني

القوائم المالية الخاصة بالصندوق

التقرير المالي السنوي للفترة المنتهية في 31 ديسمبر2019م، اضغط هنا.

التقرير المالي الأولي للفترة المنتهية في 30 يونيو 2019م، اضغط هنا.

الأسئلة الشائعة

للاطلاع على الأسئلة الشائعة الخاصة بالطرح الإضافي لصندوق الخبير ريت، اضغط هنا.

أخبار صندوق "الخبير ريت"

تقارير الصندوق