الخبير ريت

الخبير ريت

Alkhabeer REIT

صندوق استثمار عقاري متداول عام مقفل ومتوافق مع ضوابط الهيئة الشرعية تم إنشاؤه بموجب الأنظمة واللوائح المعمول بها في المملكة العربية السعودية ويخضع للوائح وتعليمات هيئة السوق المالية، يستهدف الصندوق تحقيق عوائد إيجارية مستمرة وتوزيعات نقدية دورية تتجاوز 9% سنوياً يتم توزيعها بشكل ربع سنوي.

فيديو تعريفي عن الريت

ملخص الصندوق

الأهداف الاستثمارية

 

إن الهدف الاستثماري الرئيسي للصندوق هو تحقيق عوائد إيجارية مستمرة وتوزيعات نقدية دورية بنسبة لا تقل عن 90% من صافي أرباح الصندوق السنوية، وذلك من خلال استثمار ما لا يقل عن 75% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق حسب آخر قوائم مالية مدققة في أصول عقارية مُدِرة للدخل في المملكة العربية السعودية (باستثناء مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة).
استراتيجية الاستثمار سوف يسعى مدير الصندوق إلى تحقيق الأهداف الاستثمارية الخاصة بالصندوق والتي ترتكز بشكل رئيسي على تحقيق عوائد تأجيرية دورية من خلال تكوين محفظة استثمارية متنوعة من الأصول العقارية التي تستوفي متطلبات أعمال نفي الجهالة والتي تشمل على دراسات التقييم العقاري وجدوى الاستثمار والدراسات الفنية والمراجعات القانونية وغيرها من الدراسات. وتشمل المحفظة العقارية المبدئية للصندوق على عقارات تتركز في القطاع السكني والمكتبي والتجزئة والموزعة في كل من مدينة الرياض ومدينة جدة ومدينة تبوك. سوف يسعى الصندوق مستقبلاً إلى الاستثمار في عقارات أخرى قد تشمل على استثمارات عقارية خارج المملكة العربية السعودية، والقيام باستثمارات أخرى بما لا يتعارض مع القيود المذكورة في سياسات تركز الاستثمار والموضحة في البند (5) من الشروط والأحكام والمعنون “ملخص استراتيجيات الصندوق”.
الأصول العقارية المبدئية ينوي الصندوق الاستحواذ على العقارات المبدئية مباشرة بعد تاريخ بدء الصندوق والموضحة في “الملخص التعريفي عن الأصول العقارية المبدئية” (انظر البند (5) من الشروط والأحكام).
إجمالي رأس مال الصندوق بعد الطرح    664,423,860 ريال سعودي.
إجمالي عدد وحدات الصندوق بعد الطرح   66,442,386 وحدة.
إجمالي الاشتراك العيني   426,879,000 ريال سعودي.
عدد الوحدات المخصصة للمشتركين من خلال الاشتراك العيني  42,687,900 وحدة.
قيمة الاشتراك النقدي (الطرح للجمهور)   237,544,860 ريال سعودي.
عدد الوحدات المخصصة للمشتركين من خلال الاشتراك النقدي  23,754,486 وحدة
سعر الوحدة 10 ريـال سعودي.
الحد الادنى والأعلى للاشتراك النقدي الحد الادنى للاشتراك النقدي في الصندوق 500 ريـال سعودي، والحد الأعلى للاشتراك النقدي 33,221,000 ريال سعودي.
عملة الصندوق الريال السعودي.
مدة الصندوق تكون مدة الصندوق 99 عاماً من تاريخ إدراج الوحدات في السوق المالية السعودية (تداول)، قابلة للتمديد لمدة مماثلة وفقاً لتقدير مدير الصندوق عقب الحصول على موافقة هيئة السوق المالية.
سياسة توزيع الأرباح يوزع مدير الصندوق أرباح نقدية ربع سنوية على المستثمرين توزع خلال 30 يوم عمل من تاريخ بداية كل ربع سنة ميلادية (الأول من يناير والأول من أبريل والأول من يوليو والأول من أكتوبر) ولن تقل عدد مرات التوزيع عن مرة واحدة سنوياً توزع خلال 30 يوم عمل من بداية كل عام ميلادي. علماً بأنه لن تقل التوزيعات عن 90٪ من صافي أرباح الصندوق السنوية، وذلك باستثناء الأرباح الرأس مالية الناتجة عن بيع الأصول العقارية وغيرها من الاستثمارات، والتي قد يتم إعادة استثمارها من خلال الاستحواذ على أصول عقارية إضافية و/أو لصيانة وتجديد أي من الأصول المملوكة للصندوق و/أو الاحتفاظ بها كمخصصات احتياطية لمصلحة الصندوق بحيث لا يتجاوز النقد المتوفر 25% من إجمالي أصول الصندوق.
التمويل سيحصل الصندوق على تسهيلات ائتمانية متوافقة مع ضوابط الهيئة الشرعية من مصرف الراجحي مدتها خمس سنوات بمبلغ يصل إلى 420,000,000 ريال سعودي. ويستهدف مدير الصندوق الاستفادة جزئياً من هذه التسهيلات من خلال استخدام مبلغ 340,000,000 ريال سعودي (مبلغ التمويل المسحوب) وهو ما يعادل 33.85% من إجمالي حجم أصول الصندوق، وذلك لتمويل الاستحواذ على الأصول العقارية المبدئية ويجوز استخدام المبلغ المتبقي حسب الحاجة و/أو لإتمام عمليات الاستحواذ المستقبلية للأصول العقارية. ويدفع مبلغ التمويل المسحوب بالكامل في نهاية المدة فقط. وسيقوم مدير الصندوق برهن العقارات الخاصة بالصندوق بما يتماشى مع شروط اتفاقية التسهيلات الائتمانية مع مصرف الراجحي.

ويجوز لمدير الصندوق الحصول على تمويل اخر متوافق مع ضوابط الهيئة الشرعية بعد إدراج الصندوق في السوق المالية السعودية، بحيث لا تتجاوز نسبة إجمالي التمويل المتحصل عليه عن 50% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وقت الحصول على التمويل بحسب آخر قوائم مالية مدققة. ويعتمد المبلغ المتحصل عليه فعلياً على (أ) اعتبارات خاصة بترتيب التمويل المتحصل عليه؛ و(ب) ظروف السوق السائدة. وتكون شروط أي تمويل على أساس عدم وجود حق بالرجوع على مالكي الوحدات في الصندوق.

التوافق مع ضوابط الهيئة الشرعية يخضع الصندوق في استثماراته وتعاملاته لضوابط الهيئة الشرعية.
التقييم وعدد مرات إجرائه

 

يتم إجراء تقييم لأصول الصندوق مرتين في السنة كما في آخر يوم عمل من شهر يونيو وشهر ديسمبر من كل سنة، من قبل مقيميين اثنين (على الأقل) مستقلين معتمدين من قبل مجلس إدارة الصندوق ومرخصين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
رسوم الإدارة 9% سنوياً من صافي قيمة الإيجار السنوي المحصل من العقارات المملوكة من قبل الصندوق، وتدفع رسوم الإدارة لمدير الصندوق بشكل ربع سنوي. على أن لا تتجاوز رسوم الإدارة ما يعادل 0.75% من صافي قيمة أصول الصندوق حسب اخر تقييم للصندوق (أي سيتم احتساب رسوم الإدارة اعتماداً على المبلغ الأقل إما بنسبة 9% سنوياً من صافي قيمة الإيجار السنوي أو بنسبة 0.75% من صافي قيمة أصول الصندوق أيهما أقل).
رسوم الاشتراك رسوم الاشتراك معفاة خلال فترة الطرح الأولي للصندوق. ويحق لمدير الصندوق الحصول على رسم اشتراك (“رسم الاشتراك”) بنسبة 2٪ من مبالغ الاشتراك المدفوعة والمخصصة في حال أي طروحات مستقبلية لزيادة رأس مال الصندوق ويتم خصم رسوم الاشتراك هذه عند استلام مبلغ الاشتراك وسداده لمدير الصندوق، وذلك علاوة على مبلغ الاشتراك.

المزايا التنافسية للصندوق

توزيع عوائد ربع سنوية منافسة يبلغ العائد الأولي المستهدف للصندوق 9.1% سنوياً وهو ما يعتبر من العوائد الأكثر ارتفاعا مقارنةً بصناديق الريت المطروحة في السوق السعودية (تداول). كما يستهدف الصندوق عمل توزيعات ربع سنوية (كل 3 أشهر).
ربط الاتعاب الإدارية مع الإيجارات المحصلة للمرة الأولى، يتم احتساب أتعاب إدارة الصندوق كنسبة من الإيجارات المحصلة وليس على صافي قيمة أصول الصندوق لضمان تطابق مصالح مدير الصندوق والمستثمرين في الصندوق على المدى الطويل.
محفظة أصول متنوعة في مواقع استراتيجية تشمل أصول الصندوق المبدئية على سبعة أصول عقارية تتوزع في كل من قطاعات التجزئة والمكاتب الإدارية والقطاع السكني. وتقع أصول الصندوق في مواقع استراتيجية في كل من مدينة جدة والرياض وتبوك مما يساعد على خفض مخاطر التركيز المتعلق بأي من القطاعات أو التركيز الجغرافي.
حظر تداول وحدات ملاك العقارات الأصليين (المشتركين عينيا في الصندوق) يستثمر ملاك العقارات (من خلال الاشتراك العيني) ما يعادل 426.8 مليون ريال في الصندوق (64% من رأس المال) مع وجود فترة حظر على تداول وحداتهم الاستثمارية في الصندوق (لمدة سنة) مما يؤكد ثقة ملاك العقارات في أداء عقاراتهم ويعزز تلاقي المصالح بشكل كبير مع المستثمرين في الصندوق.
الإعفاء من رسوم الاشتراك يعفى كافة المشتركين من رسوم الاشتراك في الصندوق خلال فترة الاكتتاب العام الأولي.
استثمارات مدير الصندوق يمتلك مدير الصندوق ما يعادل 49 مليون ريال من وحدات في الصندوق مما يعزز تطابق مصالح الصندوق مع مديره.
تنوع قاعدة المستأجرين قاعدة مستأجرين متنوعة تشمل على مستأجرين من كل من القطاع الحكومي والخاص متمثلاً في العديد من الشركات المرموقة وهو ما يزيد من جودة التدفقات النقدية للصندوق.
طول فترات عقود الإيجار تم توقيع عقود تأجير العقارات حيث تبلغ متوسط الفترة الإيجارية للعقارات المملوكة للصندوق بحدود 10 سنوات.
ضمانات الالتزام بعقود الإيجار تم توقيع عدد 100 سند لأمر بقيمة إجمالية قدرها 619 مليون ريال وذلك كضمان لسداد القيم الإيجارية للعقارات المؤجرة من خلال عقود تأجير وتشغيل موحدة (لكل من عقار مركز النخبة وأهلا كورت ومركز بن2 وجاليري مول). إضافة إلى ذلك فإن العقود الأخرى الموقعة مع الجهات حكومية والشركات المحلية والعالمية ملزمة.
خبرات شركة الخبير وفريق الإدارة تملك شركة الخبير سجلاً حافلاً في إدارة الصناديق العقارية حيث يدير فريق شركة الخبير ما يعادل 3.67 مليار ريال من الأصول العقارية المقسمة على 10 صناديق عقارية تمتلك أصول في كل من مكة المكرمة وجدة والرياض والمنطقة الشرقية إضافة إلى أصول ومشاريع عالمية في كل من الولايات المتحدة الأمريكية والمملكة المتحدة.
الاستحواذ على العقارات بأقل من قيمتها التقديرية تبلغ قيمة الاستحواذ على عقارات الصندوق بمبلغ 960.3 مليون ريال سعودي مقابل متوسط قيمة تقديرية للعقارات (بحسب تقارير التثمين) بواقع مليار وسبعون ألف ريال سعودي.
اعتماد أساليب تثمين معتمدة ومتحفظة تم تقييم العقارات من قبل شركات مرخصة من قبل هيئة المقيمين المعتمدين (تقييم) باستخدام طرق احتساب التدفقات النقدية واحتساب قيمة التكلفة (دون الاخذ في الاعتبار أي ترتيبات تتعلق بالتأجير الكامل لأي من العقارات).

نبذة عن أصول الصندوق

الرقم اسم العقار القطاع العقاري المدينة حالة التطوير الملكية / المنفعة مساحات البناء (متر مربع)** نسبة التأجير (%)***
1 مجمع الملقا السكني سكني الرياض مطور ملكية حرة 41,361 100%*
2 جالري مول تجزئة تبوك قيد الإنشاء حق انتفاع 43,625 100%
3 مركز بلازو تجزئة الرياض مطور ملكية حرة 5,819 100%
4 مركز “هوم وركس” تجزئة الرياض مطور ملكية حرة 9,181 100%
5 مركز “أهلا كورت” تجزئة جدة مطور ملكية حرة 2,758 100%
6 مركز “بن2” التجاري متعدد الاستخدامات

(تجزئة/مكتبي)

جدة مطور ملكية حرة 21,305 100%
7 مركز “النخبة” التجاري متعدد الاستخدامات

(تجزئة/مكتبي)

جدة مطور ملكية حرة 15,712 100%
الإجمالي 4 تجزئة

2 متعدد الاستخدامات

1 سكني

3 جدة

3 رياض

1 تبوك

6 مطور

1 قيد الإنشاء

6 ملكية حرة

1 حق انتفاع

139,762  

* يرجى مراجعة البند (5) من هذه الشروط والأحكام؛ الإفصاح الخاص بمجمع الملقا السكني

** مساحات البناء حسب رخصة البناء

*** نسبة الإشغال كما في 1 يوليو 2018

مخاطر الاستثمار

يترتب الاستثمار في الصندوق على مستوى مخاطر عالي. يتضمن البند (6) من الشروط والأحكام أمثلة على هذه المخاطر، والتي يجب على المستثمر المحتمل أن يدرسها بعناية قبل اتخاذ قرار الاستثمار في الصندوق.

الشروط والأحكام

للاطلاع على الشروط والأحكام الخاصة بصندوق الخبير ريت، يرجى الضغط هنا.

الملخص التنفيذي

للاطلاع على ملخص التنفيذي الخاص بصندوق الخبير ريت، اضغط هنا.

ملخص الحقائق

للاطلاع على ملخص التنفيذي الخاص بصندوق الخبير ريت، اضغط هنا.

أخبار صندوق "الخبير ريت"

Reit Annual Reports